Publié le 7 oct. 2023 à 9:17
Face à la crise du logement dans l’agglomération parisienne, certains bailleurs n’hésitent pas à braver la loi pour augmenter leurs loyers. Alors que Plaine Commune et Est Ensemble expérimentent depuis deux ans l’encadrement des loyers sur leur territoire, une étude de l’association Consommation Logement Cadre de vie (CLCV) chiffre à seulement 60 % la part d’annonces locatives respectant cette réglementation dans les deux collectivités de Seine-Saint-Denis. Autrement dit, 40 % des annonces demandent un loyer supérieur au maximum légal.
Par comparaison, à Paris, sur laquelle l’étude s’est également penchée, ce taux d’annonces respectant la loi s’élève à 77 %. Il faut dire que la capitale expérimente le dispositif depuis 2015 (malgré une suspension en 2017), et que la crise sanitaire y a fait baisser le prix des loyers.
De la méconnaissance à la malhonnêteté
Pour rappel, l’encadrement des loyers, permis sous forme d’expérimentation par la loi Elan, vise à faire baisser le prix des loyers, et par voie de conséquence celui des biens immobiliers, dans les zones les plus tendues. Concrètement, la préfecture divise les collectivités concernées en secteurs, pour lesquelles elle établit chaque année un loyer de référence au mètre carré (médiane des prix constatés sur le secteur). Elle en déduit un loyer majoré de 20 %, que les bailleurs n’ont le droit de dépasser que dans des circonstances particulières. Outre Paris et ces deux collectivités de Seine-Saint-Denis, Lyon, Montpellier, Lille et Bordeaux expérimentent également le dispositif.
L’étude du CLCV a analysé 1.800 annonces publiées entre 2022 et 2023, dont 400 pour Plaine Commune et 400 pour Est Ensemble. En moyenne, les annonces non conformes annonçaient un loyer supérieur de 143,68 euros au plafond légal (140,05 en Seine-Saint-Denis), pour des raisons variées. « Il y a vraiment de tout : du bailleur mal informé, qui par exemple ne mentionne pas du tout le loyer de référence sur son annonce, à la personne visiblement malhonnête, qui demande par exemple 840 euros de charges mensuelles pour un trois-pièces, une façon de contourner l’encadrement », recense David Rodrigues, juriste immobilier au CLCV et auteur de l’étude.
Plus surprenant encore : en Seine-Saint-Denis, 34 % des annonces étudiées et publiées par des agences immobilières ne respectent pas la loi. « Or les professionnels sont censés la connaître. Mais nous savons que les bailleurs font pression sur elles, menaçant parfois d’aller à la concurrence si elles ne proposent pas un loyer supérieur, quitte à signer une décharge… » avance David Rodrigues.
Des amendes encore rares
Rappelons qu’en cas de non-respect de l’encadrement des loyers, et à la demande du préfet de région, les bailleurs s’exposent à une obligation de mise en conformité du contrat et de remboursement au locataire des trop-perçus éventuels. À défaut, ils peuvent être sanctionnés par la préfecture d’une amende de 5.000 euros pour une personne physique et de 15.000 euros pour une personne morale.
Toutefois, cela reste assez rare : aucune cellule « d’enquête » n’est en place, et toute procédure doit venir du locataire qui peut saisir la Commission Départementale de Conciliation. Outre la complexité de la procédure, cela sous-entend l’engagement d’un rapport de force avec le bailleur, peu confortable en période de crise du logement.
Du 1er janvier au 1er septembre 2023, la Ville de Paris qui s’est vu déléguer cette compétence par la préfecture, a recueilli 1.181 signalements sur sa plateforme Ad hoc. 183 ont donné lieu à une mise en demeure et 7 à une amende.
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